Reparaciones de plomería que cambian el precio de venta de una casa

Toda venta de una casa antigua en el suroeste de Florida pasa por los mismos quince minutos: llega el informe de inspección, el agente del comprador resalta tres puntos, y el precio que todos acordaron hace una semana vuelve a ser una negociación. La plomería produce más de esos puntos que cualquier otro sistema, porque gran parte de ella está fuera de la vista, en la losa, en el ático y en el suelo.

Esta guía es para ambos lados de esa conversación. Cubre los hallazgos de plomería que realmente mueven un precio de venta aquí, cómo se encuentran, y cómo suele ir la decisión entre reparar o dar un crédito.

Los hallazgos que cambian el número

• Desagües de hierro fundido. Las casas construidas antes de 1975 aproximadamente en Fort Myers, Cape Coral y Naples tienen líneas de desagüe de hierro fundido bajo la losa. Después de cincuenta años se oxidan desde adentro, se acanalan por el fondo y con el tiempo colapsan. Una inspección con cámara es la única forma de conocer su estado, y una línea principal en falla es uno de los mayores puntos de reparación en una venta de casa en Florida.
• Tubería de suministro de polibutileno. Tubería de plástico gris desde finales de los años 70 hasta mediados de los 90. Las aseguradoras aquí suelen negarse a emitir una póliza con ella instalada, lo que convierte un hallazgo de plomería en un problema de financiamiento. Se reemplaza en cuanto se detecta con una retubería completa.
• Edad del calentador de agua. Un tanque de más de diez años, o sin fecha legible, lo marca el inspector y a menudo la aseguradora del comprador en la inspección de 4 puntos. Es un punto pequeño que aparece en casi toda negociación.
• Trabajo sin permiso. Un calentador de agua, una ampliación de baño, una retubería o un calentador de piscina sin permiso en los registros del condado. Sale a la luz en la búsqueda de permisos y se convierte en una pregunta de título, de seguro y de prestamista al mismo tiempo.
• Estado del séptico. En Lehigh Acres, Alva, Buckingham y partes del este de Estero y Golden Gate, el tanque séptico y el campo de drenaje son el alcantarillado. Un tanque que no se ha vaciado en años, o un campo que queda blando y verde después de la lluvia, es un punto grande.
• Historial de fugas bajo la losa. Una fuga bajo la losa declarada, un piso parchado o una factura de agua que subió el año pasado plantea la pregunta de si fue una fuga o la primera de muchas. Los compradores piden ver la factura de la reparación y el permiso.
• Reflujo y riego. Un dispositivo de reflujo sin una prueba vigente en el registro, o un sistema de riego alimentado por pozo conectado a la casa sin uno, aparece en los registros del servicio de agua y en la inspección.

Cómo los encuentran los compradores

Tres fuentes, y un comprador cuidadoso usa las tres:

1. La inspección general. El inspector abre cada grifo, revisa bajo cada fregadero, lee la etiqueta del calentador de agua, mira el material de la tubería en el calentador y anota manchas y parches. Un inspector general no puede ver dentro de la línea de desagüe ni de la losa.
2. La búsqueda de permisos. Los registros de permisos de los condados de Lee y Collier son públicos, y una búsqueda por dirección muestra cada permiso que se ha sacado y su estado. Un calentador de agua con fecha de 2019 en la etiqueta y sin permiso se encuentra en cinco minutos.
3. Inspecciones especializadas. Una cámara de alcantarillado en una casa antigua, una inspección séptica donde hay tanque, una de 4 puntos para la aseguradora, y un recorrido con un plomero cuando la inspección general plantea una duda. Ahí es donde los puntos grandes se confirman o se descartan.

Qué deben hacer primero los vendedores

El vendedor que encuentra el problema antes que el comprador controla cómo se maneja. Ese es todo el argumento a favor de una inspección de plomería previa a la publicación en una casa construida antes de mediados de los años 90:

• Pase una cámara por el desagüe principal. Si el hierro fundido está bien, tiene un video que lo dice, y el inspector del comprador no será quien lo descubra. Si no lo está, lo sabe antes de fijar un precio.
• Identifique el material de la tubería de suministro y póngalo en la declaración. El polibutileno escondido detrás de un calentador de agua se encuentra siempre.
• Consulte el historial de permisos de su propia dirección. Si algo se hizo sin permiso, tiene tiempo de resolverlo antes de que un contrato esté corriendo.
• Arregle los puntos pequeños y seguros. Un inodoro que corre, una llave de manguera corroída, una bandeja de calentador que falta, un desagüe lento. Son sencillos de arreglar ahora, y engordan la lista del comprador si se dejan.
• Consiga presupuestos escritos para los puntos grandes de un plomero con licencia. Un número en papel convierte un temor vago en una línea de la negociación.

Reparar o dar crédito

Una vez que un punto grande está sobre la mesa, la pregunta es si el vendedor lo arregla o el comprador toma un crédito y se encarga después del cierre. El patrón aquí, sin cifras, suele ser así:

• Los vendedores arreglan los puntos rápidos, con permiso e inspeccionables antes del cierre, como el reemplazo de un calentador de agua, porque un crédito por un trabajo pequeño invita a pedir más.
• Los compradores toman créditos por trabajos grandes como una retubería o el reemplazo de una línea de desagüe, porque quieren elegir el plomero, el material y el momento, y porque un vendedor bajo la presión de un contrato tiende a tomar el arreglo más rápido y no el mejor.
• A veces deciden los prestamistas y las aseguradoras. Si una póliza no puede emitirse con polibutileno instalado, o un avalúo está condicionado a una reparación, el arreglo se hace antes del cierre sin importar las preferencias.

Sea cual sea el arreglo, póngalo por escrito con el permiso y la inspección final nombrados, y guarde la factura y el cierre del permiso en el expediente al momento del cierre.

Lo que un propietario puede revisar solo

Leer la etiqueta del calentador de agua, mirar la tubería en el calentador, consultar su propio historial de permisos y abrir cada grifo de la casa son cosas que puede hacer en una tarde antes de llamar a nadie. La cámara, la inspección séptica, la de 4 puntos y cualquier reparación de la lista de arriba son trabajo con licencia, y un comprador o vendedor que intenta ahorrarse ese paso normalmente lo paga en la negociación.

Si está publicando o comprando una casa antigua en el condado de Lee o Collier, envíenos el año en que se construyó, el informe de inspección si lo tiene y una foto de las tuberías en el calentador de agua. Le diremos qué puntos merecen una mirada más de cerca antes de que alguien firme.