Los puntos de plomería en una inspección de 4 puntos en Florida, y cómo aprobarlos

Si es dueño o está comprando una casa antigua en el condado de Lee o de Collier, su aseguradora probablemente le pedirá una inspección de 4 puntos antes de emitir o renovar la póliza. Es un informe breve sobre cuatro sistemas: techo, electricidad, calefacción y aire acondicionado, y plomería. El inspector llena un formulario estándar con fotos y lo envía. La aseguradora lo lee y decide. La página de plomería es una de las cuatro, y es una en la que un poco de preparación marca la diferencia entre un informe limpio y un rechazo.

Qué es una inspección de 4 puntos y cuándo se exige

Una inspección de 4 puntos no es una inspección completa de la vivienda. No prueba cada accesorio ni recorre el ático. Es una fotografía para la aseguradora: de qué están hechos los sistemas, qué edad tienen y si algo está fallando a la vista. Las aseguradoras de Florida suelen exigirla en casas que superan cierta edad, muchas veces alrededor de 30 años, y algunas la piden en casas más nuevas o en cualquier cambio de póliza.

El inspector no es quien decide. El inspector registra lo que hay. El suscriptor de la aseguradora decide si es aceptable y si algo debe arreglarse.

Qué cubre la sección de plomería

• Material de la tubería de suministro. El inspector mira la tubería visible en el calentador de agua, bajo los fregaderos y donde entra la línea principal, y marca una casilla: cobre, CPVC, PEX, acero galvanizado, polibutileno u otro. El polibutileno es el que lleva a rechazos.
• Material de la tubería de desagüe. PVC, ABS, hierro fundido u otro. El hierro fundido es común en casas construidas antes de mediados de los años 70, y aunque no es un rechazo automático, la corrosión visible, una reparación anterior o un historial de reflujos queda anotado. Algunas aseguradoras piden una inspección con cámara en tubería de hierro fundido.
• Edad y estado del calentador de agua. La fecha de fabricación según el número de serie, el tipo y el estado: óxido, una válvula de alivio corroída, la falta de bandeja de drenaje, una línea de descarga que no termina en ningún lado. Muchas aseguradoras señalan un calentador que supera cierta edad, comúnmente alrededor de 15 años, y algunas piden su reemplazo.
• Fugas visibles y daños anteriores. Goteos activos, manchas bajo los fregaderos, marcas de agua en los techos, válvulas de cierre corroídas y evidencia de una fuga anterior que no se reparó. El inspector fotografía lo que ve.
• Mangueras de la lavadora. Las mangueras de goma son un comentario común; el acero trenzado es la respuesta esperada.
• Otros puntos varían según el formulario: la válvula de cierre principal, la presencia de un dispositivo de reflujo, un pozo con tanque de presión, un sistema séptico y cualquier plomería que parezca una modificación sin permiso.

Qué reprueba una inspección de 4 puntos

En la práctica, la sección de plomería se reprueba por una lista corta de razones:

• Polibutileno en cualquier parte de la casa. Es el rechazo de plomería más común en casas antiguas de la zona, y muchas aseguradoras no emiten la póliza hasta que desaparece.
• Una fuga activa o un daño por agua que no se ha reparado.
• Un calentador de agua que supera el límite de edad de la aseguradora, o uno con óxido visible, una válvula de alivio dañada o sin bandeja donde se exige.
• Desagües de hierro fundido con fallas visibles o un historial de reflujos, sobre todo con cualquier señal de olor a alcantarillado o un tramo parchado.
• Suministro galvanizado con corrosión fuerte.
• Plomería sin permiso o hecha por aficionados que el inspector puede ver: un calentador de agua sin registro de permiso, una retubería con materiales mezclados o una conexión claramente mal hecha.

Cómo prepararse antes de que llegue el inspector

Recorra la casa como lo hará el inspector, una semana antes de la cita, no la mañana del día.

1. Identifique los materiales de sus tuberías. Mire las conexiones del calentador de agua, bajo cada fregadero y en la línea principal. Si algo es de plástico gris, o no sabe distinguirlo, hágalo identificar antes de la inspección, no durante.
2. Encuentre la fecha de fabricación del calentador de agua en el número de serie y anótela. Si el tanque está cerca del límite de edad, decida ahora si lo reemplaza antes del informe o después.
3. Repare cada goteo visible. Válvulas angulares, líneas de suministro, una válvula de alivio que suda, una llave de manguera que gotea. Son detalles pequeños, y cada uno es una foto en el informe.
4. Reemplace las mangueras de goma de la lavadora por acero trenzado.
5. Seque y limpie bajo cada fregadero. Una mancha de una fuga vieja que se reparó hace años sigue pareciendo una fuga ante una cámara.
6. Asegúrese de que el calentador de agua tenga bandeja y línea de descarga que vaya a donde debe.
7. Despeje el acceso. El inspector necesita ver el calentador de agua, la línea principal y debajo de los fregaderos. Un clóset lleno de cajas recibe un “no visible” que puede perjudicar tanto como un rechazo.
8. Reúna los documentos. Permisos de una retubería, de un calentador de agua o de una reparación de la línea de alcantarillado. Un informe de inspección con cámara del hierro fundido. La factura de un plomero por una reparación. Eso es lo que convierte un comentario en un punto cerrado.

Qué puede arreglar o documentar un plomero de antemano

Un plomero con licencia hace dos cosas para una inspección de 4 puntos. La primera son las reparaciones: reemplazar el calentador de agua con permiso, resolver la lista de goteos, cambiar una válvula corroída o hacer la retubería del polibutileno o del galvanizado antes de la inspección en lugar de después del rechazo. La segunda es el papeleo. Una carta de un contratista de plomería con licencia que indique el material del suministro, el material del desagüe, la fecha y el estado del calentador de agua y el trabajo realizado, con los números de permiso, es lo que muchos suscriptores aceptan cuando el formulario del inspector es ambiguo o cuando una reparación se hizo después del informe.

Aquí es donde termina lo que puede hacer usted. Puede apretar una tuerca de empaque, cambiar las mangueras de la lavadora y limpiar bajo los fregaderos. No puede certificar usted mismo una retubería, reemplazar un calentador de agua sin permiso y esperar que la aseguradora lo acepte, ni escribir una carta que un suscriptor vaya a leer.

El inspector informa, la aseguradora decide

El informe es un registro, no un veredicto. Si vuelve con comentarios de plomería, por lo general recibirá una lista de lo que la aseguradora quiere que se arregle o documente y un plazo para hacerlo. Tome el informe en serio, arregle lo que es real y ponga el papeleo en orden.

Si tiene una inspección de 4 puntos próxima, o una que volvió con puntos de plomería, envíenos el informe o unas fotos de su calentador de agua y de la tubería bajo un fregadero. Le diremos qué es probable que sea un problema, qué podemos arreglar y qué podemos poner por escrito para el suscriptor.