Trabajo de plomería sin permiso: cómo resolverlo antes del cierre

El calentador de agua del garaje tiene fecha de 2021 en la etiqueta. El historial de permisos del condado para la casa termina en 2009. Nadie lo pensó hasta que el agente del comprador consultó la dirección, y ahora quedan tres semanas de contrato y una pregunta que el prestamista, la aseguradora y la compañía de título quieren respondida.

La plomería sin permiso es uno de los tropiezos más comunes al cerrar la venta de casas antiguas en los condados de Lee y Collier, y tiene solución. Esta guía cubre cómo aparece, qué implica un permiso retroactivo y cómo suelen resolverse los tiempos y el dinero.

Cómo aparece

• La búsqueda de permisos. Los dos condados mantienen los registros de permisos en línea por dirección. Cualquiera puede sacar la lista y compararla con lo que se ve en la casa: un calentador de agua nuevo, un suministro retubado, un baño agregado, un calentador de piscina, un lanai convertido con barra y fregadero. La diferencia entre las dos cosas es el hallazgo.
• La inspección. Un inspector general o un inspector de 4 puntos anota un calentador de agua sin bandeja de drenaje, una válvula de alivio que descarga a ninguna parte, un tanque de expansión faltante o un baño que no aparece en el plano del condado, y pregunta si tuvo permiso.
• La declaración del vendedor. Los vendedores en Florida declaran los defectos materiales conocidos, y el trabajo sin permiso es uno de ellos. Se espera que un vendedor que hizo el trabajo él mismo, o al que se lo informaron cuando compró, lo diga.

Sea como sea que aparezca, se convierte en una pregunta para tres partes: el prestamista, que puede no financiar una propiedad con asuntos de código abiertos; la aseguradora, que puede no emitir una póliza sobre plomería sin permiso; y la compañía de título, que lo marca como posible gravamen o infracción.

Qué es un permiso retroactivo

Un permiso retroactivo (after-the-fact) es exactamente lo que suena: un permiso para un trabajo que ya existe, tramitado por un contratista con licencia que se hace responsable de él, e inspeccionado como si fuera nuevo. El condado no quiere un formulario; quiere ver que el trabajo cumple el código vigente. Eso significa tres cosas:

1. Un plomero con licencia firma. El permiso se tramita bajo la licencia del plomero, y el plomero está diciendo que el trabajo está bien hecho. La mayoría de los plomeros no ponen su licencia en un trabajo que no han inspeccionado y, donde haga falta, corregido.
2. El trabajo se corrige al código vigente, no al código de cuando se hizo. Un calentador de agua instalado hace cinco años sin permiso se inspecciona contra las reglas de hoy para la bandeja, el drenaje, la descarga de la válvula de alivio, el tanque de expansión y la conexión.
3. El inspector lo ve. Para un calentador de agua o una conexión visible, eso es una caminata al garaje. Para una retubería o un baño agregado dentro de paredes cerradas, el condado puede exigir aberturas para que el inspector vea lo que hay adentro, y el panel de yeso se parcha después.

Cuando la inspección se aprueba, el condado cierra el permiso, y el registro de la propiedad muestra el trabajo como permitido e inspeccionado. Ese es el documento que todos en la mesa de cierre están esperando.

El caso del calentador de agua, porque es el más común

Aquí se tramitan más permisos retroactivos de plomería por calentadores de agua que por cualquier otra cosa, porque un cambio por uno igual se siente como reemplazar un electrodoméstico y lo hace un handyman o un instalador de tienda grande sin permiso.

Lo que el inspector revisa es la lista de cosas que hacen seguro un calentador de agua en un garaje o clóset de Florida: una bandeja de drenaje con línea de drenaje hacia afuera o a un desagüe de piso, una válvula de alivio de temperatura y presión con una línea de descarga que termina donde dice el código, un tanque de expansión donde la casa tiene un dispositivo de reflujo o un regulador de presión, sujeción y espacio libre adecuados, y una conexión eléctrica o de gas correcta. A una unidad sin permiso a menudo le faltan dos o tres de estos. Corregirlos normalmente es un trabajo corto. Luego se tramita el permiso, se programa la inspección y se cierra el permiso.

Los tiempos frente a un contrato

El trabajo de plomería es la parte rápida. El calendario de inspección no lo es, y lo fija el condado. Cuente con que todo el proceso tome semanas, no días, y empiece el día en que aparece el problema. En concreto:

• Avise a todos a la vez. A los dos agentes, al prestamista y a la compañía de título. Las sorpresas en la mesa de cierre son peores que las demoras.
• Traiga al plomero de inmediato para que revise el trabajo, diga qué hay que corregir y presente el permiso.
• Pregunte por una extensión o un depósito en garantía si la inspección no puede darse antes de la fecha de cierre. Algunos prestamistas y compañías de título cierran con fondos retenidos para la terminación; muchos no. Eso es una negociación entre las partes, no una pregunta de plomería.

Quién paga

No hay cifras aquí, porque depende del contrato y del mercado. El patrón general: el vendedor es responsable de la condición de la propiedad y de la declaración, así que el vendedor normalmente paga por resolver el trabajo sin permiso anterior al contrato, lo haya hecho él o no. A veces los compradores aceptan asumirlo a cambio de un ajuste de precio o un crédito, sobre todo cuando de todos modos planean reemplazar el elemento. Sea cual sea el arreglo, póngalo por escrito con el número de permiso y la inspección final nombrada como entregable.

Dónde termina la parte del propietario

Sacar su propio historial de permisos, leer la etiqueta del calentador de agua y comparar los dos es algo que cualquier propietario puede hacer en una tarde, y todo vendedor debería hacerlo antes de poner la casa en venta. De ahí en adelante es trabajo con licencia: la corrección, el permiso y la inspección pasan por un plomero con licencia, y una segunda ronda de trabajo sin permiso para arreglar la primera es el único resultado que lo empeora todo.

Si una búsqueda de permisos o una inspección reveló plomería sin permiso en una casa que está comprando o vendiendo, envíenos la dirección, el elemento en cuestión y una foto. Le diremos qué va a querer ver el inspector, qué hace falta para llegar ahí y cómo encajarlo dentro de las fechas de su contrato.