Reemplazo de montantes y bajantes en un condominio: qué deben esperar los propietarios

El aviso llega por correo o por debajo de la puerta: la asociación va a reemplazar los montantes, o las bajantes, o ambos, y su unidad está en la bajante C, programada para una ventana en primavera. Esta guía explica qué es el proyecto, cómo suele desarrollarse y qué preguntar para que las semanas que toma sean incómodas y no alarmantes.

Por qué fallan los montantes y las bajantes

Los montantes son las tuberías verticales de suministro que suben el agua caliente y fría por el edificio, un juego por cada columna de unidades. Las bajantes son los desagües y ventilaciones verticales que bajan los residuos y suben el aire por la misma columna.

Los montantes de suministro fallan según el material. El acero galvanizado se oxida por dentro hasta que el caudal en el último piso es un hilo y el agua sale marrón después de cada corte. El cobre desarrolla fugas diminutas, a menudo concentradas en una bajante donde la velocidad o la química del agua es peor. El polibutileno y el CPVC temprano de los años 80 y 90 se vuelven quebradizos y se parten, normalmente en los accesorios, y un edificio con una falla así tiene la misma tubería en todos los pisos.

Las bajantes de desagüe fallan según la época. Los edificios anteriores a mediados de los años 70 tienen hierro fundido, que acumula sarro y se canaliza por el fondo hasta que una sección se pudre. Los síntomas son una bajante que se devuelve hacia una unidad inferior cuando las unidades de arriba usan el agua, olor a alcantarilla en un ducto y manchas en el techo que no coinciden con ninguna fuga de suministro. La junta suele actuar cuando la frecuencia de reparaciones en una bajante se convierte en patrón, o cuando un estudio de reservas o una inspección con cámara dice que la tubería está cerca del final.

Cómo se organiza el proyecto por fases

Nadie reemplaza todas las tuberías del edificio a la vez. El trabajo va por bajante. Cada unidad de una columna se abre por la misma pared durante el mismo periodo, el montante o la bajante vieja se corta piso por piso, la tubería nueva se coloca y se conecta al ramal de cada unidad, la columna se prueba, las paredes se cierran y la cuadrilla pasa a la siguiente bajante.

Los montantes de suministro y las bajantes de desagüe suelen ser proyectos separados. Los montantes son tubería más pequeña, más rápida de cambiar, y el corte es agua cerrada en esa columna durante el horario de trabajo. Las bajantes son más grandes, involucran el desagüe y la ventilación, y el corte es no usar esos aparatos mientras la bajante está abierta.

Donde la cámara muestra que las bajantes de desagüe están lo bastante sanas, la junta puede optar por el revestimiento interior, que rehabilita la tubería desde adentro con menos aberturas en las paredes. Los montantes de suministro rara vez se revisten.

Cortes de agua, avisos y agua provisional

Espere varios tipos de aviso: un calendario del proyecto por bajante, un aviso para su bajante con una semana o más de anticipación, y un aviso diario o del día siguiente cuando el agua vaya a estar cerrada. En un proyecto de montantes la columna normalmente está seca durante la jornada de trabajo y vuelve por la tarde, con la cuadrilla purgando la tubería nueva antes de entregarla. Abra sus grifos hasta que el agua salga clara cuando regrese.

En proyectos más largos el contratista puede tender líneas de suministro provisionales por el pasillo o el ducto para que la columna tenga agua mientras el montante viejo está fuera. Pregunte cómo se aísla su bajante; en un edificio con una sola línea principal y sin válvulas de aislamiento, se quedan sin agua más unidades que la que se está trabajando.

Los cortes de las bajantes de desagüe son más estrictos: mientras la bajante está abierta, usar un inodoro o una ducha en esa columna envía agua sobre la cuadrilla de abajo. El aviso dirá qué aparatos.

Dentro de su unidad: acceso, polvo y quién restaura la pared

La cuadrilla necesita la pared donde está el montante o la bajante, normalmente detrás de la tina o la ducha, detrás del inodoro o en la pared de la cocina. Necesitan un camino despejado desde la puerta, acceso a los aparatos de esa pared, y que los tocadores o muebles empotrados que tapen la pared se muevan o se abran. Cuente con un plomero y una cuadrilla de panel de yeso en su unidad durante varios días, con una caja de llaves o una llave en la administración si está fuera.

Saque lo que valore de la habitación y cubra los muebles. Espere ruido, sobre todo con hierro fundido, que se corta por secciones, y polvo de la pared. Los ascensores estarán en uso de servicio, las escaleras tendrán mangueras y tubería, y el garaje se convierte en zona de acopio. Los propietarios de temporada deberían preguntar si su bajante puede programarse mientras están fuera, lo que muchas juntas prefieren.

Cuando vuelva el agua, revise su lado: las llaves angulares bajo los lavabos, las líneas de suministro a inodoros y grifos, las conexiones del calentador de agua y la válvula de la ducha. Las llaves angulares viejas que llevan años sin girarse a menudo fallan la primera vez que se accionan, y esas suelen ser del propietario, no del proyecto. Cambiarlas es trabajo de un plomero con licencia, idealmente mientras la pared está abierta. No reconecte ni modifique nada en la abertura de la pared por su cuenta. La unión entre el montante nuevo y su ramal es del contratista, con permiso e inspección, y tocarla puede trasladarle la responsabilidad a usted.

Quién restaura la pared es la pregunta que causa más fricción, y la respuesta vive en dos documentos: la declaración, que dice qué debe restaurar la asociación cuando abre una unidad para mantener un elemento común, y el contrato, que dice qué incluye el alcance del contratista. Un arreglo común es que el contratista cierre la pared con panel de yeso listo para pintar y el propietario se encargue del azulejo, el papel tapiz, los gabinetes, la pintura y cualquier cosa a medida en esa pared. El azulejo es el punto doloroso: un azulejo que combine con un baño de 1985 rara vez existe. Pregunte por escrito antes de que se abra la pared, y fotografíela antes de que llegue la cuadrilla.

Preguntas para hacer a la junta antes de empezar

• ¿Qué bajantes, en qué orden, y dónde está la mía en la lista?
• ¿Montantes, bajantes o ambos, y hay algo que sea revestimiento en lugar de reemplazo?
• ¿Cómo se aísla mi bajante, y cuánto tiempo estará cerrada el agua cada día?
• ¿Exactamente qué pared de mi unidad, y qué debo mover?
• ¿Qué restaura el contratista, y qué me toca a mí?
• ¿Quién tiene el permiso, y cuándo es la inspección?
• ¿A dónde reporto un problema después de que vuelva el agua?

Si su unidad está en una bajante que se acerca y quiere saber qué esperar en su pared, envíenos una foto de la pared del baño y la edad del edificio. Podemos decirle qué hay probablemente detrás del panel de yeso y qué de su lado vale la pena cambiar mientras está abierta.