Elementos de plomería para el estudio de reservas de un condominio

Un estudio de reservas es el documento que le dice a la junta de un condominio qué va a necesitar el edificio y más o menos cuándo, para que el dinero esté antes que la falla. La plomería suele recibir una sola fila, una edad copiada de los planos y una suposición. Luego un montante revienta en febrero, tres unidades están mojadas y la junta está en una reunión de cuota extraordinaria. Esta guía es para miembros de junta y administradores que quieren que la sección de plomería se haga bien.

Qué es un estudio de reservas, y por qué la plomería está en él

Un estudio de reservas inventaría los componentes principales de los que la asociación es responsable, califica el estado de cada uno, estima cuánta vida útil le queda y establece un plan de financiamiento para que el dinero del reemplazo se acumule a lo largo de los años en lugar de llegar como una cuota extraordinaria. Florida endureció las reglas después del derrumbe de Surfside. Los edificios de condominio de tres pisos o más ahora necesitan un estudio de reservas de integridad estructural, y la plomería es uno de los componentes que la ley nombra junto con el techo, la estructura, la impermeabilización, la electricidad y la protección contra incendios. Los edificios cubiertos, los plazos y el intervalo de actualización han cambiado más de una vez; su abogado y su especialista en reservas son la autoridad sobre lo que aplica.

Lo que no cambia es que la línea de plomería vale lo que valen el inventario y la inspección detrás de ella. Un especialista en reservas puede ponerle precio a un reemplazo de montantes, pero alguien tiene que decirle de qué están hechos los montantes y en qué estado están.

Los componentes de plomería que una junta debe listar

Todo lo que la asociación posee y que lleva agua hacia adentro o hacia afuera del edificio va en la lista, con material, edad y ubicación. El conjunto habitual en un edificio de mediana o gran altura del suroeste de Florida:

• Montantes de agua. Las tuberías verticales de suministro de agua caliente y fría que alimentan cada columna de unidades. Acero galvanizado en los edificios más antiguos, cobre en la mayoría, CPVC o polibutileno en edificios de los años 80 y 90.
• Bajantes de desagüe y ventilación. Los desagües verticales que cada columna comparte, y los colectores horizontales a los que se unen en el garaje o en el techo de la planta baja. Hierro fundido en edificios anteriores a mediados de los años 70, PVC después.
• Válvulas de cierre principales y válvulas de aislamiento de montantes. La diferencia entre cerrar una bajante para una reparación y cerrar todo el edificio. Las válvulas de compuerta que ya no cierran están al final de su vida.
• Dispositivos de prevención de reflujo. En el servicio doméstico, la línea contra incendios y el riego. Se prueban según el calendario del servicio de agua y se reemplazan cuando dejan de conseguirse repuestos.
• Bombas de refuerzo y tanques de presión. Los edificios más altos tienen un paquete de bombas con motores, controles y tanques, cada uno con su propia vida.
• Calentadores de agua comunes y recirculación. Los edificios con planta central de agua caliente listan los calentadores, los tanques de almacenamiento, las válvulas mezcladoras y las bombas y tuberías de recirculación.
• Líneas laterales de alcantarillado y estaciones de bombeo. La línea desde el edificio hasta la red del servicio, y cualquier estación de bombeo privada con sus bombas y flotadores.
• Líneas de desagüe bajo la losa. Los colectores de planta baja enterrados en la losa o debajo de ella. El elemento más difícil de inspeccionar, el más disruptivo de reemplazar y el que más a menudo falta en el estudio.

Los grifos y aparatos, las llaves angulares, las líneas de ramal y los calentadores de agua de las unidades suelen ser del propietario y quedan fuera de la lista; su declaración decide el límite.

Cómo se evalúa el estado

La edad por sí sola no es un estado. Un plomero trabaja con varias fuentes a la vez:

• Planos y permisos. Qué se instaló y qué ya se reemplazó, bajante por bajante.
• El registro de fugas. El historial de reparaciones de la administración, ordenado por bajante y por año. Dos fugas en el mismo montante en un año dicen más que cualquier tabla de edades.
• Inspección visual. Tubería expuesta en el garaje, los cuartos de máquinas y los ductos: corrosión, abrazaderas de reparación, aislamiento mojado, manchas verdes en el cobre, ampollas de óxido en el hierro fundido.
• Inspección con cámara. Una cámara por las bajantes, los colectores y las líneas laterales muestra sarro, canalización a lo largo del fondo del hierro fundido, raíces en la lateral, desplazamientos y hundimientos. El hierro fundido a menudo necesita una limpieza de sarro primero para que la cámara vea la pared de la tubería y no la acumulación.
• Presión y caudal. Presión estática en los pisos superior e inferior, caudal en un aparato del piso superior y, donde las válvulas lo permiten, una prueba de retención de presión en un montante aislado.
• Ejercicio de válvulas. Se acciona cada válvula de aislamiento. La que no cierra, o no vuelve a abrir, va en el informe.

Pensar en la vida útil restante sin una bola de cristal

El estudio quiere un número de años. Un plomero puede dar un razonamiento que lo respalde sin pretender saber la fecha. El material y la época fijan la expectativa inicial; la evidencia la mueve. Una bajante de hierro fundido con mucho sarro y canalización en la cámara está cerca del final diga lo que diga su edad. Un montante de cobre con fugas diminutas concentradas en una bajante es un problema de esa bajante, y esa bajante va por delante de las demás. Un edificio en Fort Myers Beach con aire salino en el garaje envejece su tubería expuesta más rápido que el mismo edificio tierra adentro. Un registro de fugas que pasa de una reparación al año a una por trimestre es una curva, y la curva es el pronóstico.

El informe también debe separar reemplazar de rehabilitar. Las bajantes de desagüe y los colectores a veces se pueden revestir por dentro; los montantes normalmente no. Son proyectos distintos con dinero distinto. Financie para un rango, revise después de cada pasada de cámara y suba elementos en la lista cuando la evidencia lo indique.

Qué debe contener el informe de un plomero

Pida un informe escrito, no una conversación. Debe incluir la lista de componentes con material, edad y ubicación; la fuente de cada edad (planos, permisos o estimación); los métodos de inspección usados y dónde; grabaciones de cámara y fotos etiquetadas por bajante; resultados de pruebas; una calificación de estado clara por componente; el historial de fugas resumido por bajante; una acción recomendada para cada elemento, marcada como monitorear, reparar, rehabilitar o reemplazar, en orden de prioridad; y todo lo que no se pudo inspeccionar y por qué. El número de licencia del plomero que hizo el trabajo va en el informe.

Dónde termina el trabajo de la junta y empieza el del plomero

Antes de contratar a nadie, la junta y el administrador pueden reunir los planos y permisos, armar el registro de fugas por bajante, localizar y fotografiar cada válvula de cierre y recorrer el techo del garaje con una linterna. Abrir ductos, pasar una cámara por una bajante, aislar un montante, probar un dispositivo de reflujo y calificar el estado de la tubería le corresponden a un plomero con licencia, y el estudio en sí le corresponde al especialista en reservas o al ingeniero que la ley exige.

Si su junta tiene un estudio pendiente y la sección de plomería está floja, envíenos la edad del edificio, el número de bajantes y el historial de fugas que tenga, y le diremos qué inspeccionar primero.