Límites de edad del calentador de agua en condominios: cómo redactar una regla que funcione

Un calentador de agua en el octavo piso guarda cuarenta galones en un clóset con un pasillo alfombrado al otro lado de la pared y el techo de un vecino bajo el piso. Cuando cede, no es problema de un solo propietario. Por eso las asociaciones de condominio del suroeste de Florida escriben reglas sobre calentadores de agua. Esta guía trata de redactar una que los propietarios cumplan y que la junta realmente pueda hacer cumplir. Es la visión de un plomero sobre lo que funciona, ofrecida como sugerencias para el abogado de su asociación, no como asesoría legal.

Por qué las asociaciones fijan un límite de edad

Un calentador de agua de tanque falla desde adentro. El acero se oxida una vez que se agota el ánodo, el fondo empieza a rezumar y un día la costura se abre. En una casa eso es un garaje mojado. En un edificio de varios pisos es un clóset inundado, la unidad de abajo, a veces la de más abajo, y un reclamo a la póliza maestra. La edad es el único indicador que todos pueden leer en una etiqueta. La mayoría de los tanques ya pasaron su vida confiable en algún punto después de los diez años, antes con nuestra agua dura y nuestros clósets calientes, y una asociación que deja que los calentadores lleguen a fallar está eligiendo tener inundaciones según el calendario del tanque en lugar de reemplazos según el suyo.

El seguro es el otro motivo. Las aseguradoras de la póliza maestra y algunas aseguradoras HO-6 de los propietarios preguntan por la edad de los calentadores y la protección contra fugas, y un edificio con una regla y registros es más fácil de asegurar que uno sin ellos.

Las formas comunes que toma una regla

Las reglas en los edificios de la zona suelen combinar algunas de estas:

• Una edad máxima. Diez o doce años es común, ocasionalmente quince. La edad se mide desde la fecha de fabricación en la etiqueta, no desde la fecha de compra.
• Una bandeja de drenaje con línea de desagüe. Una bandeja sola retiene unos pocos galones y luego se desborda. Una bandeja conectada a un drenaje de piso o al exterior maneja una fuga lenta durante el tiempo que tarde alguien en notarla.
• Un sensor de fugas, con o sin cierre automático. Un sensor en la bandeja que hace sonar una alarma, o uno que cierra una válvula en el suministro de agua fría, cubre el caso que la bandeja no puede.
• Instalación con licencia y permiso. El reemplazo es trabajo con permiso en los condados de Lee y Collier, y el registro del permiso es el comprobante en el que la oficina puede confiar.
• Comprobante a la oficina. Una copia del permiso o de la factura con el modelo y el número de serie, archivada por unidad.
• Aviso antes del trabajo. Para que la administración sepa que quizá haya que cerrar un montante, y para que la cuadrilla sea esperada en la entrada.
• Reglas distintas para unidades sobre otras unidades. Una unidad de planta baja sobre un garaje puede tener una regla más ligera que una unidad sobre un dormitorio.

Qué incluye una regla justa

Una regla fracasa cuando los propietarios la ven como arbitraria o imposible. Una justa tiene:

• Un detonante claro. La edad, y de dónde sale la fecha. Diga qué hacer si la etiqueta es ilegible.
• Un plazo de cumplimiento. Tiempo para planear el reemplazo, suficiente para que un propietario de temporada pueda hacerlo en temporada.
• Una lista de lo que debe incluir el reemplazo. Bandeja, desagüe o sensor, plomero con licencia, permiso, y cómo comprobarlo.
• Una opción de inspección. Un propietario cuyo calentador está cerca del límite puede pedir que un plomero con licencia lo inspeccione e informe, y la junta puede decidir si acepta eso para una prórroga definida.
• Una vía para casos de dificultad. Propietarios que necesitan tiempo, y qué aceptará la junta mientras tanto, como un sensor con cierre automático.
• Consecuencias proporcionadas. Aviso por escrito, luego una multa o el derecho de la asociación a hacer el trabajo y cobrarlo, en el orden y con el proceso que permiten la ley de Florida y la declaración.
• Una fecha de entrada en vigor y una introducción gradual. Un edificio con doscientos calentadores no puede reemplazarlos todos en una temporada, y no debería intentarlo.

Cumplimiento, registros y la oficina

Una regla que la oficina no puede seguir es una regla que nadie cumple. La oficina lleva un registro de calentadores: unidad, fecha de fabricación, fecha de instalación, plomero, número de permiso, estado de la bandeja y el sensor, y la fecha en que vence el próximo aviso. Los propietarios envían el comprobante cuando reemplazan. El registro genera los avisos, así que la junta nunca adivina quién está atrasado.

Ponga la regla en los documentos como lo exige la declaración, publíquela a todos los propietarios y repítala en cada venta: los nuevos propietarios heredan calentadores de los que no saben nada, y el paquete de cierre es el mejor momento para entregarles la entrada del registro de su unidad.

Lenguaje modelo, explicado en palabras sencillas

En lugar de texto legal, esto es lo que diría cada cláusula. Todo calentador de agua en una unidad debe reemplazarse cuando alcance la edad indicada desde su fecha de fabricación, y la asociación puede aceptar la inspección escrita de un plomero con licencia para una prórroga definida. Todo reemplazo debe ser instalado por un contratista de plomería con licencia de Florida bajo permiso, estar en una bandeja de drenaje conectada a un desagüe aprobado o equipada con sensor de fugas y válvula de cierre, y documentarse ante la oficina dentro de un número de días indicado con el modelo, el número de serie y el permiso. Los propietarios deben avisar a la administración antes de la instalación. Las unidades sobre otra unidad deben tener el sensor y el cierre sin importar el desagüe de la bandeja. Los propietarios que no cumplan reciben aviso por escrito y un plazo para corregir; después de eso la asociación puede multar, o realizar el reemplazo y cobrar el costo, según lo dispongan los documentos de gobierno y la ley de Florida. La regla entra en vigor en una fecha, con una introducción gradual para los calentadores que ya superan la edad.

Entréguele eso al abogado.

Qué puede hacer un propietario, y qué requiere un plomero con licencia

Un propietario puede leer la etiqueta y encontrar la fecha de fabricación, mirar en la bandeja si hay agua u óxido, confirmar que el desagüe de la bandeja va a algún lado, probar un sensor y girar la válvula del suministro de agua fría para ver que funciona. Eso basta para saber si está en cumplimiento y si el calentador le está diciendo algo. El reemplazo en sí, el desagüe de la bandeja, el tanque de expansión que el código puede exigir y el permiso son trabajo con licencia en Florida.

Si su junta está redactando una regla y quiere la lectura de un plomero sobre qué exigir, o usted es un propietario con un calentador que supera el límite y una regla que cumplir, envíenos el piso y una foto de la etiqueta. Podemos decirle qué implica un reemplazo que cumpla.