Lista de plomería para el cambio de inquilino: propietarios y administradores en el suroeste de Florida

El inquilino se fue el viernes. El siguiente, o el próximo huésped, llega en una semana. Esa ventana es el único momento en que alguien revisa la plomería de una unidad sin que un problema lo obligue, y lo que encuentre en ella decide si la próxima llamada desde la propiedad es una solicitud o una emergencia. Esta es la revisión que sugerimos: una página, una linterna, un frasco de colorante para alimentos y su teléfono.

La revisión, aparato por aparato

1. Abra cada aparato. Agua caliente y fría en cada grifo durante un minuto completo. Observe el flujo, observe qué tan rápido lo toma el desagüe, y observe el primer chorro por si sale decolorado; el agua que estuvo parada en las líneas de una unidad vacía sale oxidada o turbia. Descargue cada inodoro dos veces.
2. Pruebe cada inodoro con colorante. Unas gotas de colorante para alimentos en el tanque, y espere 15 minutos sin descargar. Si aparece color en la taza, el flapper está fugando, que es la fuente más común de una factura de agua sorpresiva en una unidad vacía.
3. Mire debajo de cada fregadero. Manchas de agua, un piso de gabinete hinchado, costra verde o blanca en las llaves de paso angulares, uniones del sifón húmedas. Cierre y vuelva a abrir cada llave de paso; la que no se mueve, o gotea al moverla, va a la lista.
4. Mangueras y válvulas de la lavadora. Las mangueras de goma se cambian por acero trenzado, sin excepciones. En las que conserve, busque abultamientos y grietas en las uniones prensadas. Cierre y abra las válvulas de la caja; una válvula que rezuma por el vástago necesita atención.
5. Calentador de agua. Lea la edad en la etiqueta. Confirme que hay bandeja de drenaje, que está seca, que el drenaje de la bandeja va a alguna parte, y que la línea de descarga de la válvula de alivio no está tapada. Óxido en la base, agua en la bandeja o una unidad de más de diez años se convierte en un renglón del presupuesto, no en una sorpresa.
6. Llaves de manguera exteriores. Abrir y cerrar, revisar el rompevacío, buscar goteo en el vástago mientras corre. El aire salado de Fort Myers Beach y las islas las devora.
7. La válvula de cierre principal. Ubíquela, gírela y confirme que de verdad detiene el agua. Fotografíela con un punto de referencia en el encuadre. Anote la ubicación en el expediente de la unidad y en una tarjeta dentro del gabinete del fregadero.
8. Triturador. Hágalo funcionar con agua. Un zumbido sin giro es un atasco; el silencio es un reinicio disparado o un motor muerto. Mire debajo por rayas de óxido en la costura del cuerpo; las carcasas se oxidan desde adentro y fugan por el fondo.
9. Duchas y tinas. Cambios de temperatura, una manija dura, un goteo después de cerrar, un desviador que manda agua por los dos lados, y el sellador en el borde de la tina.
10. Desagües lentos. Llene cada lavabo y tina, quite el tapón y observe. Anote cualquiera que sea perezoso, y anote cualquier gorgoteo de otro aparato mientras desagua.
11. El medidor. Con todo cerrado, observe la aguja unos minutos. Si se mueve, hay una fuga, y en una casa sobre losa puede estar debajo del piso.

Alquileres de temporada y cierres por vacancia

Una unidad que queda vacía durante el verano es una unidad donde una fuga pequeña corre durante meses. Antes de una vacancia larga, cierre la válvula principal, apague el calentador de agua en el interruptor o ponga la unidad de gas en modo vacaciones, y cierre las válvulas de la lavadora. Deje correr agua en cada sifón una vez al mes para que no se sequen y dejen entrar gas de alcantarillado a una unidad cerrada; un huésped que llega a ese olor es la primera mala reseña. Algunos propietarios y aseguradoras ahora prefieren un dispositivo de detección de fugas con cierre automático en la principal. Cuando la unidad se reabra, deje correr cada aparato hasta que el agua salga clara, revise la bandeja del calentador y haga correr la línea de la máquina de hielo.

Qué documentar con fotos

Cada aparato en el cambio de inquilino con el agua corriendo, con fecha. Cada gabinete de fregadero con la puerta abierta. La etiqueta y la bandeja del calentador. La válvula de cierre principal. Las mangueras de la lavadora con la fecha escrita. La lectura del medidor. Cualquier mancha que ya estaba. Estas fotos resuelven disputas de depósito, respaldan un reclamo al seguro y acortan la visita del plomero porque el historial está en el expediente.

Lleve un expediente de plomería por unidad: fechas de mangueras, edad del calentador, última limpieza de desagües, el modelo del cartucho de la ducha y la fecha de la prueba de reflujo.

Edificios antiguos: ponga una cámara en el calendario

Los edificios anteriores a 1975 tienen desagües de hierro fundido en las paredes y bajo la losa, y un edificio que acaba de tomar a su cargo normalmente llega sin historial de en qué condición están. Programe una inspección con cámara de las líneas principales y los colectores de planta baja: cuando tome la propiedad, antes de arrendar a un restaurante o salón de belleza, antes de comprar, y en un ciclo repetido después. La grabación le permite presupuestar un revestimiento o un reemplazo en lugar de pagar una emergencia en plena temporada. Los complejos de los años 80 y 90 pueden tener líneas de suministro de polibutileno, y una fuga en una unidad significa que las demás tienen la misma tubería y el mismo reloj.

Fechas de prueba de reflujo para la propiedad

Una propiedad con medidor de riego, línea contra incendios, medidor comercial o servicio multifamiliar tiene un dispositivo de prevención de reflujo que el servicio de agua exige probar, generalmente cada año. El servicio envía un aviso por correo, y si la dirección postal registrada es la del dueño anterior o de la oficina equivocada, el aviso se pierde y la siguiente carta es una advertencia de corte. Ponga la fecha de la prueba en el calendario de la propiedad, guarde el certificado en el expediente de la unidad y asegúrese de que el servicio de agua tenga la dirección del administrador.

Un solo plomero que conoce la propiedad

Aquí es donde la lista deja de ser un formulario y empieza a ser una relación. Un plomero que ya recorrió el edificio sabe dónde están las principales, qué edad tiene cada calentador, qué encontró la cámara la última vez, qué unidades tienen las llaves de paso difíciles y cuándo vence la prueba de reflujo. Una llamada de medianoche de un huésped se convierte en una llamada a alguien que ya conoce el edificio. Configúrelo una vez: una lista de las propiedades, instrucciones de acceso, quién puede autorizar trabajos y hasta qué límite, y a quién se notifica. Un plomero contesta 24/7, y esa llamada sale mejor con un expediente ya abierto.

Si administra unidades en el condado de Lee o Collier y tiene la lista del último cambio de inquilino, envíenosla. Le diremos qué arreglar ahora, qué presupuestar y qué dejar en paz.